入居者から預かった敷金は退去時に返金するが、その際に原状回復費用を差し引くので、入居者が負担する原状回復費用についてのガイドラインを知っておくことが必要になる
退去時、貸主は預かった敷金（保証金）を入居者に返金する。敷金は入居者が貸主に対して損害（家賃滞納、故意または過失による建物の破損など）を与えた場合、損害額を差し引いて返還するもので、退去時の原状回復費用も敷金から充当することになる。
基本的に、通常の経年劣化や損耗は貸主負担で、入居者の責任（故意・過失や通常の使用方法に反するなど）によって生じた傷や損耗は入居者が負担する。
民法では、他人の物を借りている人は相当の注意を払って使用・管理しなければならないという意味のことが規定されており、これを「善良なる管理者としての注意義務」、略して「善管注意義務」といい、この義務に違反していると入居者に原状回復義務が生じる。本来は通常損耗（＝貸主負担）に当たるものでも、入居者がそれを放置したり手入れを怠ったりしたことが原因で損耗が発生・拡大した場合なども該当する。
原状回復については原則と異なる特約を定めることもできるが、貸主と入居者の合意が必要で、次の要件を満たしていないと無効とされることがある。
敷金返還に関しては当事者同士の認識の違いからトラブルになるケースが増えている。アンケート「貸し出し後に困ったことはありましたか」の質問に、「入居者と退去時の費用でもめた」と回答した人が1％と少数だが存在した。そうしたことを防ぐため、原状回復についてのルールをしっかり認識しておくことが大切だ。
原状回復の基準については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しているので確認しよう。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf
退去時ではなく入居中に、入居者がその物件に居住していく上で必要となる修繕が発生したら、貸主負担で行う義務がある。ただし、退去時の原状回復ガイドラインと同様に、入居者の責任によって必要となった修繕は、入居者負担となる。
電球、給水栓の交換など、比較的費用が軽微な小規模修繕の場合は、入居者が費用負担して自らで行えるとするなどの特約を定めることができる。その場合、修繕を行うかどうかを判断するのは入居者の自由で、入居者が修繕義務を負うわけではない。
入居者が負担する原状回復は、破損部分の補修工事に必要な施工の最少単位に限定される。例えば下図のように、壁紙の一部破損の場合、破損した部分の張り替え費用は入居者の負担。しかし、破損の該当部分は通常損耗や経年変化もしており、その分の経費は貸主の負担となるので、入居者は、補修費用からその分を差し引いた額を負担すればよいことになる。
このように入居者の負担単位は国土交通省が示すガイドラインに細かく記載されているので、内容を把握しておくとよい。
■負担割合の考え方（壁紙1面分の場合）
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文／金井直子 監修／中村喜久夫（株）不動産アカデミー
