原状回復

原状回復とは、アパートなど賃貸住宅の賃貸借契約が終了して借主（賃借人）が退去する際に、借りた部屋を「本来あるべき状態」、つまり入居時の状態に戻して貸主（賃貸人）に返す義務のこと。
2020年（令和2年）4月に施行された改正民法では、「賃借人は、（中略）賃貸借が終了したときは、その損傷を現状に復する義務を負う」とし、借主の原状回復義務を定めている。
ただし、「その損傷が賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、この限りではない」としている。つまり借主は故意や不注意など自己に責任がある損傷について原状回復義務を負うが、自分や同居者のミスによるものではない損傷については原状回復義務を負わないということだ。
また、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」ともしており、通常の生活による損耗や経年変化による損耗については原状回復義務を負わないとされた。災害による損傷など借主に責任がない場合も原状回復義務は負わない。
例えばペットがつけた柱のキズやタバコのヤニ・臭いなどは借主が原状回復しなければならないが、家具や電化製品の設置による床やカーペットのへこみや設置跡、日焼けした畳の張り替え、地震で割れた窓ガラスなどはそのままの状態で賃貸人に返せばよいことになる。
ただし、こうしたルールは当事者の合意によって変更することは禁止されていない。つまり通常損耗や経年変化によって生じた損傷や汚れなどの補修費を借主に負担させる特約は有効となる。例えば退去時のハウスクリーニング費用などを借主の負担とする特約については、契約時の貸主と借主の合意により金額や内容等を明確にするなど一定の条件を満たせば可能とされる。
「原状回復」について改正民法が適用されるのは、原則として「施行日（2020年4月1日）より後に締結された賃貸借契約」となり、それ以前の契約については改正前の民法が適用される。