新築マンションのアフターサービス・管理　特別インタビュー 2011

アフターサービスでは入居後3カ月目や1年目、2年目に一斉点検を行うケースが多いが、その際の点検履歴をファイルにして管理組合に渡している会社もある。どんな部位でどんな補修が行われたかの記録が残っていれば、後々の修繕やリフォームの際に役立つだろう。逆に履歴が残っていないと、同じ場所で同じような不具合が発生した場合に対処方法を最初から検討しなければならず、手間とコストが余計にかかる場合も考えられる。

「点検やリフォームの履歴が残っていれば、マンションの資産価値にも良い影響を与えます。履歴が残っているかいないかで、中古マンション市場での価格にも差が出るケースがあるでしょう」（四宮さん）

入居後の管理では管理員の能力が重要になる。そのため、管理員の教育や研修に力を入れている管理会社も多い。「数百戸規模のマンションでも管理員さんが居住者全員の顔と名前を覚えているケースもあり、居住者も安心して暮せていました。逆に管理員の能力や態度に問題があるため、管理組合が管理会社に要望して人を替えてもらった例もあります。マンションの技術面や法律面など幅広い知識を持ち、第三者的な立場でアドバイスしてもらえる『管理業務主任者』の資格を持った管理員かどうかもひとつの目安になるでしょう」（四宮さん）

また管理会社や管理員がコミュニティー形成でも重要な役割を持つケースがある。入居後間もない時期に花火大会やクリスマス会、料理教室などのイベントを開催することで、居住者同士の交流が深まる場合も少なくない。「居住者同士が顔見知りになることは、防犯面でも威力を発揮します。もし不審者がマンション内に立ち入っても、すれ違う人みんなが挨拶してくれば退散することでしょう」（四宮さん）

ハード面の管理では、管理員や管理会社の日常業務の範囲がポイントになる。通常はエントランスや外廊下などの共用部分を点検管理することになるが、最近では住戸内の専有部分までサービス内容に含めるケースが増えているという。「電球の取り替えや窓ガラスの掃除といったメニューも含まれていると、特に高齢者にとっては安心でしょう」（四宮さん）

居住者間のルールである管理規約についても、チェックしておくことが望ましい。「管理規約よりもさらに細かいルールを定めた『使用細則』も重要です。例えばポストのチラシを捨てる場所があるかとか、出前の丼を置いておくスペースがあるかといった細かいことも、快適な生活を送るためには意外と大切なものです」（四宮さん）

マンションに入居すると、管理費と修繕積立金を毎月支払うことになる。管理費は主に管理会社の報酬として支払われ、修繕積立金は建物の修繕費用として積み立てられる。いずれも安ければよいというわけではない。「特に修繕積立金が安いと、大規模な修繕工事をする費用が足りず、一時金を徴収されることにもなりかねません。25～30年の長期修繕計画に基づいた適切な金額が積み立てられているかを確認しましょう。また想定外の気候が続くと建物の劣化も当初予想より早く進行することもあります。暑い日が続くと外壁のタイルが劣化しやすくなりますし、大雨で屋上の防水シートが傷むケースなどもあるので、長期修繕計画も5年に一度くらいは見直す必要があります」（四宮さん）

修繕積立金の額が適正でも、全員がきちんと支払わなければ必要な額が積み立てられない。その意味で、滞納者が出ないように管理会社が素早く対応してくれるかどうかも重要だ。「１カ月でも遅れたら催促し、管理組合の理事会などに報告する体制になっているかどうかがポイントです。また修繕積立金を管理会社名義の預金通帳に貯蓄しているケースも多いのですが、もし管理会社が倒産したらお金を取り戻せるかどうか心配になります。管理会社の経営状況もチェックしておきたいところです」（四宮さん）